Особливості придбання квартири на етапі будівництва будинку

Ринок первинної нерухомості переповнений оголошеннями про купівлі квартири на етапі будівництва. Можливість придбання такого житла на 30-50% дешевше за його ринкову вартість, пропонують не тільки відповідальні забудовники, а й шахрайські компанії-одноденки. Щоб не стати однією із сотень ошуканих інвесторів, скористайтеся низкою практичних порад, які підготувало БТІ Документи.

Які документи потрібно запитувати у забудовника перед покупкою квартири?

Більшість потенційних інвесторів нехтують перевіркою документації, обмежуючись лише підписанням договору Наші юристи з нерухомості Документи рекомендують запросити папери, що підтверджують юридичну чистоту угоди. 

Перевірка юридичного статусу

Щоб переконатися у законності дій забудовника та генпідрядника, необхідно вивчити такі папери:

• витяг з Держреєстру юридичних осіб, підприємців та організацій.
• статут компанії;
• письмове підтвердження призначення керівника;
• довіреність на представника, якого уповноважено підписувати договір;
• ліцензія для будівництва об'єктів класу СС3.

Важливим є і фінансовий бік питання. Щоб побачити повну картину, запитайте довідку з податкової про відсутність заборгованості, фінансовий звіт на останній період, довідку про наявність обтяжень (застав, арештів), витяг з реєстру судових рішень та відкритих виконавчих проваджень.

Перевірка законності будівництва

Щоб розпочати будівництво, у компанії має бути наступний пакет документів:

• право власності на землю;
• дозвіл на будівництво;
• проектна документація;
• технічні умови;
• план будівництва забудовника та план про дозвіл будівництва;
• декларація про початок будівельних робіт.

Об'єкт повинен відповідати цільовому призначенню земельної ділянки та не потрапляти під містобудівні обмеження.

Перевірка документів, пов'язаних із продажем житла

Єдиного списку таких документів немає, оскільки забудовники залучають інвесторів у різний спосіб. Це може бути Фонд фінансування вкладів, Інститут спільного проектування, використання цільових облігацій.

Які ризики є при вкладеннях у будівництво?

Інвестори стикаються з різними проблемними ситуаціями, які завжди пов'язані з шахрайськими діями.

Ризики при вкладенні у будівництво: 

1.   Країновий ризик (зміни у законодавстві, політична обстановка, адміністративне свавілля).
2.   Затримка здавання об'єкта.
3.   Незадовільний технічний стан об'єкта.
4.   Будівельні ризики: непередбачуване зростання вартості будівельних матеріалів, низька ліквідність.

Центральні комунальні мережі можуть опинитися у неблагополучному стані. Наслідки частини ризиків можна зменшити, юридично грамотно уклавши договір.

Плюси та мінуси купівлі квартири на етапі будівництва будівлі

• На етапі проектування всі угоди з майбутньою нерухомістю є незаконними, проте часто-густо забудовники залучають інвесторів заниженими цінами.
• Стадія "котлована" дає можливість оформити юридично чисту покупку. Ціни на нерухомість у таких ситуаціях низькі, проте є високий ризик.
  Якщо забудовник має гарну репутацію та великий досвід, якщо він запланував будівництво великого комплексу, така угода виправдана.
  Якщо будівельна компанія маловідома, то для зниження ризиків краще купувати квартиру в ситуації, коли перша черга вже вводиться в експлуатацію.
  Але й тут вкладати необхідно у другу чергу, а не третю чи четверту.
• 50% готовність новобудови – на цьому етапі вартість житла значно зростає, оскільки охочих стає дедалі більше. На такі об'єкти банки пропонують іпотечні договори.
• Здача будинку в експлуатацію - це найдорожче житло. Його вартість зростає на 30-50%, проте ризики мінімальні.

На що слід звернути увагу перед покупкою квартири?

Перед тим, як приступити до оформлення документів на нерухомістьварто врахувати такі фактори.

1. Репутація – кількість готових об'єктів, відгуки інвесторів, наявність серйозних партнерів.
2. Документи – докладніше про цю на початку статті.
3. Вартість має відповідати середній ринковій.
4. Строки.

Не маючи досвіду та юридичної освіти, складно отримати 100% впевненість у тому, що інвестування в будівництво буде виправдане.