Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Рынок первичной недвижимости переполнен объявлениями о покупке квартиры на этапе строительства. Возможность приобретения такого жилья на 30-50% дешевле его рыночной стоимости, предлагают не только ответственные застройщики, но и мошеннические компании-однодневки. Чтобы не стать одним из сотен обманутых инвесторов, воспользуйтесь рядом практических советов, которые подготовило БТИ Документы.

Какие документы необходимо запрашивать у застройщика перед покупкой квартиры?

Большинство потенциальных инвесторов пренебрегают проверкой документации, ограничиваясь лишь подписанием договора. Наши юристы по недвижимости компании Документы рекомендуют запросить бумаги, подтверждающие юридическую чистоту сделки. 

Проверка юридического статуса

Чтобы убедиться в законности действий застройщика и генподрядчика, необходимо изучить следующие бумаги:

• выписка из Госреестра юридических лиц, предпринимателей и организаций.
• устав компании;
• письменное подтверждение о назначении руководителя;
• доверенность на представителя, которого уполномочили подписывать договор;
• лицензия на строительство объектов класса СС3.

Важна и финансовая сторона вопроса. Чтобы увидеть полную картину, запросите справку из налоговой об отсутствии задолженности, финансовый отчет на последний период, справку о наличии отягощений (залогов, арестов), выписку из реестра судебных решений и открытых исполнительных производств.

Проверка законности строительства

Чтобы начать строительство, у компании должен быть следующий пакет документов:

• право собственности на землю;
• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• технические условия;
• план строительства застройщика и план о разрешении строительства;
• декларация о начале строительных работ.

Объект должен соответствовать целевому назначению земельного участка и не попадать под градостроительные ограничения.

Проверка документов, связанных с продажей жилья

Единого списка таких документов нет, так как застройщики привлекают инвесторов разными способами. Это может быть Фонд финансирования вкладов, Институт совместного проектирования, использование целевых облигаций.

Какие риски есть при вложениях в строительство?

Инвесторы сталкиваются с различными проблемными ситуациями, которые не всегда связаны с мошенническими действиями.

Риски при вложении в строительство: 

1.   Страновой риск (изменения в законодательстве, политическая обстановка, административный произвол).
2.   Задержка сдачи объекта.
3.   Неудовлетворительное техническое состояние объекта.
4.   Строительные риски: непредсказуемый рост стоимости стройматериалов, низкая ликвидность.

Центральные коммунальные сети могут оказаться в неблагополучном состоянии. Последствия части рисков можно уменьшить, юридически грамотно составив договор.

Плюсы и минусы покупки квартиры на этапе строительства здания

• На этапе проектирования все сделки с будущей недвижимостью являются незаконными, однако зачастую застройщики привлекают инвесторов заниженными ценами.
• Стадия «котлована» дает возможность оформить юридически чистую покупку. Цены на недвижимость в таких ситуациях низкие, однако существует высокий риск.
  Если застройщик имеет хорошую репутацию и большой опыт, если он запланировал возведение большого комплекса, такая сделка оправдана.
  Если же строительная компания малоизвестна, то для снижения рисков лучше приобретать квартиру в ситуации, когда первая очередь уже вводится в эксплуатацию.
  Но и здесь вкладывать необходимо во вторую очередь, а не третью или четвертую.
• 50% готовность новостройки – на этом этапе стоимость жилья значительно возрастает, так как желающих становится все больше. На такие объекты банки дают ипотечные договоры.
• Сдача дома в эксплуатацию – это самое дорогое жилье. Его стоимость возрастает на 30-50%, однако и риски минимальны.

На что обязательно следует обратить внимание перед покупкой квартиры?

Перед тем, как приступить к оформлению документов на недвижимость, стоит учесть следующие факторы.

1. Репутация – количество готовых объектов, отзывы инвесторов, наличие серьезных партнеров.
2. Документы – подробнее об этой в начале статьи.
3. Стоимость должна соответствовать средней рыночной.
4. Сроки.

Не имея опыта и юридического образования сложно получить 100% уверенность в том, что инвестирование в стройку будет оправдано.